Leie og tilknyttede tjenester

Kontrakter som omfatter både leie av lokaler og andre tjenester som ikke er omfattet av unntaket, skal i utgangspunktet følge anskaffelsesregelverket, jf. punkt 3.4.1.1. I rettspraksis og KOFA-praksis er det imidlertid åpnet for at tjenester som er uløselig knyttet til leien av lokaler også kan unntas fra anskaffelsesreglene slik at hele kontrakten faller inn under unntaket. I vurderingen av en anskaffelse som omfatter både tjenester som faller innenfor unntaket og tjenester som faller utenfor unntaket, må det vurderes hva som er avtalens hovedformål og om det foreligger noen grenseoverskridende elementer som tilsier at kontrakten skal være gjenstand for kunngjort konkurranse.

TGJOV-2014-186866

Gjøvik tingrett vurderte i TGJOV-2014-186866 om en anskaffelse av leie av maskinhallplass for plassering av IKT-utstyr («IT-housing») var omfattet av unntaket for leie av eksisterende bygninger og fast eiendom. Saken gjaldt en avtale inngått mellom HDO (Helsetjenestens driftsorganisasjon for nødnett) og Universitetet i Tromsø og Helse Nord RHF. Avtalen omfattet leie av selve arealet for plassering av IT-utstyret, krav til bygget og den tekniske infrastrukturen, samt tjenester som gjaldt driften av bygget og infrastrukturen. Driften av IT-utstyret som skulle plasseres i bygget skulle HDO i sin helhet stå for selv.

Tingretten uttaler at det avgjørende spørsmålet for klassifikasjonen etter EU-domstolens praksis er hva som er avtalens hovedformål. I den konkrete vurderingen må det likevel være rom for å ta hensyn til om avtalen faktisk har grenseoverskridende elementer. Retten slutter seg til KOFAs konkrete vurdering i sak 2009/230 om at en avtale om ren IT-housing ikke har grenseoverskridende elementer som taler for at den burde være gjenstand for kunngjøring.

Tingretten viser til at avtalen inneholder plikter for utleierne knyttet til den løpende driften av bygget og den felles infrastrukturen. Retten ser det imidlertid slik at disse tjenestene er uløselig knyttet til at det leies arealer i utleieres bygg. Det dreier seg om oppgaver med vakthold, adgangskontroll, overvåkning av klima, test av avbruddsløsninger, beredskapstjenester, strøm, renhold og rapportering. Retten uttaler at det ville være upraktisk om hver leietaker på egne hånd skulle inngå egne avtaler om tjenester for driften av bygget og den felles infrastruktur. Retten trekker også frem at tjenestene leveres i tilknytning til at det leies areal i utleierens datasenter, og at det ikke har noen selvstendig funksjon for oppdragsgiver sett bort fra arealleien. Tjenestene er heller ikke så omfattende at de kan frata avtalen karakteren av en leieavtale. Retten uttaler imidlertid at det er helt sentralt i denne sammenheng at alle oppgavene knyttet til bruken av IT-utstyret skal utføres av HDO selv. Dersom oppgavene knyttet til driften av IT-utstyret helt eller delvis skulle utføres av utleier ville avtalen som helhet lett kunne få karakter av en tjenesteavtale.

KOFA-sak 2009/230

Politiets Data- og materielltjeneste hadde blitt innklaget for en anskaffelse av leiearealer for plassering av IT-utstyr. Det var i anskaffelsen stilt en rekke krav til lokalene og leietaker, herunder krav til fysisk avsperring, sikkerhetstjenester inkludert adgangskontroll, kameraovervåkning, innbruddsalarm m.m., brannovervåkning, energiforbruk, tjenestenivå og reaksjonstid, driftssikkerhet, redundans osv. Det var også inkludert en egen drift- og serviceavtale.

KOFA vurderte det slik at tjenesteelementene ved drifts- og serviceavtalen ikke hadde noen selvstendig funksjon i forhold til leieavtalen som sådan. KOFA vektla at innklagedes formål var å anskaffe leielokaler, særlig tilpasset behovet for sikker plassering av IT-utstyr. KOFA vektla at innklagede selv skulle drifte servere og IT-utstyr, slik at kontraktens gjenstand også i så måte, måtte sies å skulle stille tilgjengelig, spesialtilpassede lokaler for optimal sikkerhet av plassering av IT-utstyret. KOFA mente derfor at selve tjenesteelementet ved drifts- og serviceavtalen fremsto som uløselig knyttet til leien av lokalene. På denne bakgrunn mente nemda at kontrakten ikke kunne klassifiseres som en tjenestekontrakt omfattet av anskaffelsesforskriften, og at den ikke inneholdt noen grenseoverskridende elementer som tilsa at kontrakten skulle være gjenstand for kunngjort konkurranse.

KOFA-sak 2009/230