Leie og bygge- og anleggsaktiviteter

Erverv eller leie av jord, annen fast eiendom og rettigheter til slik eiendom, utgjør klare unntak fra anskaffelsesregelverket.

Det kan derimot oppstå tvil knyttet til hva som ligger i bestemmelsens begrep eksisterende bygninger. Etter ordlyden er det klart at bygg som allerede er oppført, vil omfattes av unntaket. Nybygg og bygg som tilpasses oppdragsgiver gjennom byggearbeider, vil etter ordlyden ikke omfattes av unntaket. Gjennom praksis fra EU-domstolen og KOFA, er imidlertid bestemmelsen tolket utvidende, slik at også leie- og kjøpekontrakter som gjelder ikke-eksisterende bygg eller bygg med tilpasningsbehov i visse situasjoner kan omfattes av unntaket, såfremt kontrakten ikke reelt sett er å anse som en bygge- og anleggskontrakt.

Unntaket kommer på spissen når det foreligger en blandet kontrakt, som omfatter både leietjenester og bygge- og anleggsaktiviteter. I slike tilfeller må det foretas en helhetsvurdering hvor det vurderes hva som er kontraktens hovedformål. Hvorvidt arbeidet er påbegynt ved kontraktinngåelsen, er et relevant moment ved vurderingen av hva som er kontraktens hovedformål, og følgelig om det er snakk om en bygge- og anleggskontrakt. Dersom oppdragsgiver har hatt avgjørende innflytelse på byggearbeidets art eller planlegging, taler dette for at kontrakten er en bygge- og anleggskontrakt i stedet for en tjenestekontrakt, og at den dermed ikke kan unntas fra anskaffelsesregelverket.

Avgjørelse fra EU-domstolen C-213/13 Impresa Pizzarotti

Saken gjaldt kontrakt om leie av en fremtidig fast eiendom, som skulle bli et felles rettsbygg for samling av flere domstolskontorer. Spørsmålet for retten var om denne kontrakten kunne sidestilles med en bygge- og anleggskontrakt, slik at kontrakten ville være bundet av anskaffelsesregelverket, selv om den inneholdt elementer som kjennetegnet en leiekontrakt.