Skal kommunen leie et bygg som først bygges om, kan den stille krav til lokalene uten å lyse ut en konkurranse. Grensen går der kommunen i praksis bestemmer byggets form og konstruksjon. Da er det et byggeoppdrag, og det må ut på anbud.
Sola kommune trengte flere heldøgns omsorgsplasser. Planen var et nytt helsekvartal i sentrum, anslått til 1,3 milliarder kroner og planlagt ferdig i 2032. Så tok et eiendomsselskap kontakt. Selskapet eide et 30 år gammelt kontorbygg i Risabergvegen 3, og tilbød å bygge det om til et helse- og omsorgsbygg som kommunen kunne leie i 30 år. Totalkostnad: om lag 1,003 milliarder kroner inkludert mva.
Underveis sendte kommunen skissene fra sitt eget helsekvartal til utleiers arkitekter, deltok i prosjekteringsmøter og krevde endringer. I juni 2026 ga kommunestyret fullmakt til å inngå leieavtalen direkte, uten konkurranse. En klager mente at dette i realiteten var et byggeoppdrag som måtte ut på anbud.
KOFA – klagenemnda for offentlige anskaffelser, som gir råd, men ikke kan tvinge noen – ga kommunen medhold.
Leie er unntatt, bygging er det ikke
Hovedregelen er at et oppdrag av denne størrelsen må kunngjøres, altså lyses ut offentlig slik at alle kan konkurrere. Leie av eksisterende bygninger er et unntak. Tanken er at et bygg står der det står. Trenger kommunen lokaler på et bestemt sted, er det lite å konkurrere om.
Men unntaket skal tolkes strengt, og det er kommunen som må bevise at det gjelder. Det hjelper ikke å kalle avtalen en leieavtale. Er den i realiteten en bygge- og anleggskontrakt – et oppdrag om å få utført byggearbeid – gjelder anskaffelsesreglene fullt ut. Signerer kommunen da uten kunngjøring, er det en ulovlig direkte anskaffelse – et kjøp som skulle vært lyst ut, men ikke ble det.
KOFA slo fast at ombyggingen i seg selv var byggearbeid. Et kontorbygg skulle bli et helsebygg. Spørsmålet ble derfor om kommunen hadde hatt «avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging». På vanlig norsk: Var det i praksis kommunen som bestemte hva som skulle bygges?
Hvor går grensen for leietakers krav?
KOFA bygget på praksis fra EU-domstolen – domstolen som tolker EU-reglene Norge følger gjennom EØS-avtalen. Hovedlinjen er denne: En leietaker kan stille de kravene en leietaker av et tilsvarende bygg vanligvis stiller. Går kravene lenger, er det bygging og ikke leie. Krav til byggets størrelse, yttervegger og bærende vegger peker mot bygging. Krav til innredningen gjør det bare unntaksvis, når de skiller seg ut i særpreg eller omfang.
Tenk deg at kommunen ber om medisinrom, legekontor, en base for hjemmetjenesten og et sugeanlegg for avfall og skittentøy. Det er slikt et helsebygg trenger. KOFA mente at disse innvendige kravene ikke skilte seg ut. Heller ikke antallet krav eller hvor detaljerte de var, avgjorde saken.
Kommunen krevde også at en åpning over hovedinngangen skulle bygges igjen, fordi gangbroen der var for smal for sengetransport. Det ga nytt gulv og nye fundamenter, men gjaldt anslagsvis 270 kvadratmeter av totalt 11 500. Opsjonen på tilfluktsrom – et tillegg kommunen kan velge å bestille – var en tilpasning til nasjonale krav som ventes. Slike krav må en utleier regne med.
Det skarpeste punktet var de 14 nye balkongene. KOFA sa rett ut at de endrer byggets arkitektoniske struktur. Likevel ble de ikke lagt på kommunen. Kommunen hadde ikke bedt om balkonger. Den krevde at Husbankens krav skulle være oppfylt. Husbanken gir tilskudd til omsorgsbygg og krever blant annet uteareal med direkte utgang fra fellesrommene. Hvordan kravet skulle løses, var overlatt til utleier. Det samme gjaldt de større vinduene.
Lang leietid, forskuddsleie og en kjøpsopsjon – retten til å kjøpe bygget senere – endret heller ikke vurderingen.
Hva betyr dette for deg?
For innkjøperen er lærdommen at måten du formulerer kravene på, avgjør. Beskriv hva lokalene skal brukes til og hva de skal oppfylle, ikke hvordan bygget skal se ut. Da har du ikke tatt over styringen av byggearbeidet.
Eksempel: Skriv «Utearealet skal oppfylle Husbankens krav til uteoppholdsareal med direkte utgang fra fellesarealer. Utleier velger løsning.» – i stedet for «Det skal bygges balkonger i andre og tredje etasje.»
Dette er likevel ikke en automatikk. Kommunen har bevisbyrden, altså må den kunne dokumentere at unntaket gjelder. KOFA påpekte at ingen av partene la frem nevneverdige bevis for hva et helsehus vanligvis inneholder, eller om andre leietakere kunne brukt bygget. Nemnda bygget på saken slik den var opplyst. Tegner kommunen selv fasaden eller bestemmer bæresystemet, kan utfallet bli det motsatte.
For leverandørene betyr saken at store ombygginger kan gå som leie, uten konkurranse. Eiendomsutviklere kan tilby en kommune et tilpasset leieobjekt, så lenge det er utleier som prosjekterer og velger løsningene. Entreprenører som vil konkurrere om slike byggeoppdrag, bør vite at jobben da ikke nødvendigvis kommer ut på anbud.
Kommunen kan si hva bygget skal brukes til. Tegner den bygget, er det ikke lenger leie. Les hele avgjørelsen.
Vil du lære mer? Kurset «Basiskurs i offentlige anskaffelser» går 24.11. Se kurskalenderen.