En kommune kan kjøpe omsorgsboliger som ennå ikke er bygd, uten å lyse ut en konkurranse. Forutsetningen er at kommunen kjøper utbyggerens prosjekt og ikke styrer selve bygget. KOFA ga Oppdal kommune medhold og viste hvor grensen går.
23. februar 2026 ba Oppdal kommune fem utbyggere om tilbud på omsorgsboliger. Kommunen ville ha så mange boliger som mulig for inntil 85 millioner kroner inkludert mva. Boligene skulle ligge i sentrum og være ferdige senest ved utløpet av 2027. Fristen var 9. mars. Tre tilbud kom inn. 23. april valgte kommunestyret prosjektet Meierilunden fra Høgmovegen Eiendom AS: 16 omsorgsboliger på en tomt der rivingen av de gamle byggene pågikk da tilbudet kom inn.
Konkurransen ble aldri kunngjort. Kommunen mente at kjøpet var unntatt fra anskaffelsesregelverket, altså reglene om hvordan det offentlige skal kjøpe inn. En av de tapende utbyggerne, Aunetunet Omsorg AS, klaget til KOFA. Det er klagenemnda for offentlige anskaffelser, som gir råd, men ikke kan tvinge noen.
KOFA ga kommunen medhold.
Et unntak også for bygg som ikke står der
Regelverket har et unntak for kjøp eller leie av jord, «eksisterende bygninger» og annen fast eiendom. Det kalles leieunntaket. Unntaket betyr at kommunen kan kjøpe et hus uten konkurranse. Grunnen er at behovet er knyttet til et bestemt sted. En kommune som trenger boliger i Oppdal sentrum, kan ikke kjøpe dem i et annet land. Kjøpet påvirker derfor ikke handelen over landegrensene, som regelverket skal beskytte.
Boligene i Oppdal fantes ikke ennå. Etter vanlig språkbruk er et bygg «eksisterende» når det står der den dagen kontrakten inngås. Kjøpet falt derfor i utgangspunktet utenfor ordlyden.
Den norske regelen tilsvarer en bestemmelse i EUs anskaffelsesdirektiv. EU-domstolen, EUs øverste domstol, har sagt at også bygg som ikke er oppført, kan falle inn under unntaket. Den dommen gjaldt leie. KOFA har i to saker fra 2025 lagt til grunn at det samme gjelder kjøp. For en norsk innkjøper betyr det at du kan kjøpe et bygg på tegnebrettet uten konkurranse, men ikke alltid.
Grensen går ved bygge- og anleggskontrakten, altså en kontrakt der kommunen i realiteten bestiller et bygg. Det er tilfellet når kommunen har «avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging». Da er det en byggebestilling som må ut i konkurranse. Avgjørelsen, avsnitt 54–60.
Hvor mye kan kommunen kreve?
«Avgjørende» betyr at ikke enhver innflytelse er nok. EU-domstolen trakk grensen slik: Styrer kommunen byggets arkitektoniske struktur, for eksempel størrelsen, ytterveggene og de bærende veggene, har den avgjørende innflytelse. Krav til innvendig innredning teller bare hvis de skiller seg ut ved å være særegne eller svært omfattende.
I Oppdal hadde kommunen stilt krav til beliggenhet, antall boliger, et pristak og en frist for ferdigstillelse. KOFA sa at dette ikke er nok, verken hvert for seg eller samlet. Kommunen krevde også at boligene skulle oppfylle kravene fra Husbanken, den statlige banken som gir investeringstilskudd til omsorgsboliger. Det er heller ikke avgjørende innflytelse i seg selv, slik KOFA også mente i en sak fra 2025.
KOFA så også på en tidligere runde fra mai 2025, som kommunen avsluttet uten å tildele noen kontrakt. De samme tre utbyggerne deltok. Da hadde kommunen lagt ved en rom- og funksjonsbeskrivelse, en liste over hva hvert rom skulle ha plass til. Badene skulle være på ca. 7 kvadratmeter, med plass til elektrisk rullestol. Boligene skulle ha om lag 30 prosent flere strømpunkter enn vanlig standard og mulighet for hev/senk-toalett. KOFA mente kravene var beskjedne. Hvilken som helst kjøper av en ny leilighet kunne ha stilt dem.
Tenk deg en eldre kjøper som ber utbyggeren om et romslig bad og strøm til en løftestol. Det er vanlige ønsker, ikke en bestilling av et nytt hus. Kommunen hadde verken ment å ha eller faktisk hatt innflytelse på selve bygningskroppen.
E-postene mellom kommunen og utbyggeren fra 2024 og 2025 endret ikke bildet. Utbyggeren spurte blant annet om soverom og velferdsteknologi, men KOFA kunne ikke se at kommunens svar ga avgjørende innflytelse. Avgjørelsen, avsnitt 66, 71–76 og 80.
Å kreve er ikke det samme som å vektlegge
Etter fristen stilte kommunen oppklarende spørsmål, blant annet om parkering og tegninger. Husbanken underkjente så en løfteplattform, en enkel heis, i ett av Høgmovegens bygg. Ifølge utbyggeren var det en misforståelse: Det var avtalt to båreheiser, altså heiser som er store nok til en sykebåre, med totalentreprenøren. Klageren mente at kommunen på denne måten styrte prosjektet.
KOFA la til grunn at utbyggeren endret heisløsningen av eget initiativ. Nemnda skrev: «Det er en forskjell mellom å kreve noe på den ene siden, og å vektlegge noe i positiv retning på den andre siden.» At kommunen sammenliknet sterke og svake sider ved tilbudene, er ikke det samme som å styre prosjektene.
Kommunen hadde heller ikke bundet seg til regelverket ved å be om tilbud og vurdere dem. Det er en vanlig måte å kjøpe eiendom på. For å binde seg måtte kommunen ha kunngjort konkurransen i Doffin og TED, de offisielle kunngjøringsbasene. Når regelverket ikke gjelder, gjelder heller ikke de grunnleggende prinsippene, som blant annet krever likebehandling og forutsigbarhet. Et kjøp utenfor regelverket kan heller ikke være en ulovlig direkte anskaffelse, altså en kontrakt som skulle vært lyst ut, men ikke ble det.
KOFA tok derfor aldri stilling til om det var rettferdig at Høgmovegen fikk møte partigruppene, eller at kommunestyret valgte et annet tilbud enn det kommunedirektøren anbefalte. Dette er ingen godkjenning av fremgangsmåten. KOFA slo bare fast at regelverket ikke gjaldt, se avgjørelsen.
En forespørsel kan for eksempel lyde slik:
Kommunen ønsker å kjøpe boliger i [område], innenfor en kostnadsramme på [beløp], med overtakelse senest [dato]. Kommunen stiller ikke krav til byggets utforming, og det legges ikke opp til forhandlinger.
Kommunen kan kjøpe et bygg som ennå ikke er reist, så lenge den kjøper utbyggerens prosjekt og ikke tegner sitt eget.
Vil du lære mer? Kurset «Hvordan lage et godt konkurransegrunnlag» går 13.10. Se kurskalenderen.