Ullensvang kommune mente den leide ut en bobilparkering. KOFA mente kommunen hadde inngått en kontrakt om tjenester som var omfattet av anskaffelsesregelverket. Leverandøren skulle drive plassen og bar en reell risiko for tap.
Ullensvang kommune ville finne noen til å drive bobilparkeringen på Almerket i Odda. Kommunen ba fire lokale leverandører om tilbud. Tre svarte, og Camp Lothepus fikk kontrakten.
Kommunen mente avtalen gjaldt utleie og derfor falt utenfor anskaffelsesregelverket. Den hadde likevel gjennomført en enkel konkurranse.
Trolltunga Camping klaget. KOFA kom til at avtalen var omfattet av regelverket, og at konkurransen skulle vært avlyst.
Leverandøren skulle gjøre mer enn å leie
Den som fikk kontrakten, skulle blant annet sørge for betalingssystem, daglig tilsyn, renhold og drift av grøntarealene. Leverandøren skulle altså ikke bare disponere et område, men også levere tjenester.
Betalingen for disse tjenestene kom fra bobilgjestene. Camp Lothepus skulle betale kommunen 10 prosent av driftsinntektene i leie.
Dette var etter KOFAs vurdering en tjenestekonsesjon: Leverandøren får rett til å tjene penger på en tjeneste, men overtar samtidig en reell risiko for at inntektene ikke dekker investeringer og driftskostnader.
Det avgjørende var dermed innholdet i avtalen, ikke at kommunen betraktet den som utleie.
Lavere leie fjernet ikke risikoen
Når leien følger inntektene, blir den lavere hvis det kommer færre gjester. Det reduserer leverandørens risiko.
Men risikoen forsvinner ikke. Camp Lothepus måtte fortsatt utføre driftsoppgavene, selv om inntektene sviktet. KOFA la særlig vekt på disse forpliktelsene. Leverandøren var ikke garantert å få dekket kostnadene, og risikoen var ikke ubetydelig.
Derfor måtte kommunen følge anskaffelsesregelverket.
Tilbudene måtte kunne sammenlignes
Kommunen hadde opplyst at den ville vurdere leiepris og driftskonsept. Men den hadde ikke forklart nærmere hvordan vurderingen skulle skje. KOFA mente dette ga kommunen for stor frihet til å velge vinner.
Leverandørene kunne dessuten tilby enten et fast leiebeløp eller en andel av driftsinntektene. Det var ikke gitt føringer for hvordan kommunen skulle sammenligne disse tilbudene.
KOFA mente konkurransen brøt de grunnleggende kravene om likebehandling og forutsigbarhet. Den skulle derfor vært avlyst.
Hva bør du gjøre før neste utleieavtale?
Skal en leverandør både bruke kommunens areal og drive et tilbud til publikum? Avklar først hvilke tjenester leverandøren skal utføre, hvor inntektene kommer fra, og hvem som taper penger hvis kundene uteblir. Det kan være en tjenestekonsesjon, selv om leverandøren betaler leie til kommunen.
Forklar deretter hva som avgjør valget av leverandør, og hvordan ulike prismodeller skal sammenlignes. Ikke vent til tilbudene ligger på bordet.
Når kan du kreve at kommunen følger anskaffelsesreglene selv om avtalen kalles utleie?
Betegnelsen utleie er ikke avgjørende. I denne saken skulle leverandøren utføre tjenester for kommunen, få inntektene fra bobilgjestene og bære en reell risiko for tap. Derfor var avtalen en tjenestekonsesjon som kommunen måtte behandle etter anskaffelsesregelverket. Se på driftspliktene, betalingen og risikoen i avtalen. At det finnes en utleieavtale, er i seg selv verken grunnlag for å kreve en anskaffelseskonkurranse eller for å unnta avtalen fra reglene.
Les avgjørelsen i KOFA 2021/1098.
Vil du lære mer? Kurset «Basiskurs i offentlige anskaffelser» går 24.11. Se kurskalenderen.