Oslo tingrett: Staten fikk medhold om kjøpsopsjon i leieavtale

OSLO TINGRETT

DOM

Avsagt: 09.09.2019 i Oslo tingrett,

Saksnr.: 18-015166TVI-OTIR/07

Dommer: Tingrettsdommer Steinar Backe

Saken gjelder: Skjøte for overdragelse av eiendommer

Staten v/ Kommunal- og Advokat Knut-Fredrik Haug-Hustad moderniseringsdepartementet

mot

Universitetsgaten 2 AS v/ Entra ASA Advokat Even Berg

Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse

DOM

Saken gjelder krav om overskjøting i henhold til kjøpsopsjon i leieavtale

Framstilling av saken

Universitetsgaten 2 AS c/o Entra Eiendom AS og Justis- og politidepartementet inngikk 23. mai 2002 avtale om leie av lokaler til Borgarting lagmannsrett i Oslo. Avtalen inneholder en bestemmelse om kjøpsopsjon som gir staten v/Statsbygg rett til å kjøpe eiendommen mot betaling av 13,25 ganger årlig brutto leie, etter at leieforholdet har vart i 9 år. Opsjonsbestemmelsen inneholdt et krav om varsel 12 måneder i forkant.

Det skulle foretas omfattende ombygging av lokalene før lagmannsretten kunne flytte inn, og Borgarting lagmannsrett overtok lokalene 1. april 2005.

Den 21. mars 2013 sendte Statsbygg et brev til Entra, hvor Statsbygg gjorde opsjonen gjeldende 1.4.2014. Det ble i brevet tatt forbehold om finansiering, siden dette var avhengig av bevilgning over statsbudsjettet.

Partene hadde etter dette dialog om overtakelsestidspunkt, som ble forskjøvet flere ganger, senest til 1. oktober 2014.

Den 7. juli 2014 meddelte Statsbygg at det ikke var bevilget penger over statsbudsjettet, slik at opsjonen likevel ville bli gjort gjeldende.

Den 8. juni 2017 sendte Regjeringsadvokaten brev til Entra hvor kjøpsopsjonen på nytt ble gjort gjeldende.

Ved brev av 5. juli 2017 bestred Entra at opsjonen nå kunne benyttes.

Staten v/ Kommunal- og moderniseringsdepartementet tok den 24. januar 2018 ut stevning med krav om overskjøting av eiendommen.

Tilsvar ble inngitt 12. mars 2018. Hovedforhandling ble opprinnelige berammet til 27. og 28. august 2018, men ble senere omberammet til 13. og 14. november 2018 da det var behov for ytterligere bevisinnhenting. Av samme grunn ble hovedforhandlingen stanset ved rettens kjennelse av 8. november 2018. Den ble deretter igangsatt ved rettens beslutning 18. mars 2019.

Hovedforhandling ble avholdt 21. og 22. august 2019. Det ble ført to vitner.

Saksøkerens påstandsgrunnlag

Kontraktens punkt 8 gir Statsbygg en rett til å kjøpe de aktuelle eiendommene for 13,25 ganger årlig brutto leie. Denne kjøpsopsjonen «kan kun gjøres gjeldende etter at leieforholdet har vart i ni år, og med 12 måneders skriftlig forhåndsvarsel til utleier».

Kjøpsopsjonen kan ikke forstås slik at den bare skal gjelde på en bestemt dag. Verken avtalens ordlyd eller avtalens tilblivelseshistorie gir holdepunkter for den forståelsesmåten som Entra tar til orde for. Kjøpsopsjonen kan gjøres gjeldende når som helst i den aktuelle tidsperioden. Det er ingen holdepunkter i avtalen for at partene har ment at opsjonen bare kan utøves på et bestemt tidspunkt.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at opsjonen varer fra og med 9-årsdagen. Det har en sterk formodning mot seg at noen inngår en kjøpsopsjon med 24 timers varighet ni år frem i tid. Dette ville være en døgnflue av en opsjon, som det må anses helt usannsynlig at partene har inngått.

Partenes felles forståelse har vært at kjøpsopsjonen varer fra og med 9-årsdagen. Både avtalens forarbeider og partenes etterfølgende opptreden underbygger dette.

Opsjonen er heller ikke bortfalt ved at staten utstedte et varsel i 2013. Partene har ikke hatt noen felles forståelse om at et varsel medfører at den underliggende kjøpsrettigheten bortfaller. Dette har ingen forankring i avtalen, og en slik regulering ville det vært helt naturlig om partene hadde avtalt. Det er heller ingen spor i avtalens tilblivelse på en slik avtalt bortfallsgrunn.

Kjøpsopsjonen er heller ikke foreldet. En slik avtalt betinget kjøpsrett mellom profesjonelle parter er ikke gjenstand for foreldelse. Dette ville innebære at ingen kjøpsrett skulle kunne avtales med lengre tid enn 3 år, og dette er ikke i tråd med verken foreldelseslovens eller dens hensyn, løysningsrettslova eller juridisk teori.

Heller ikke anførselen om justering av innløsningssummen etter løysningsrettslova § 20 kan føre frem. Et slikt krav skal behandles av jordskifteretten, jf. § 22, og tingretten er således ikke kompetent til å vurdere dette. Saksøkte ber tingretten om å gjøre en materiellrettslig vurdering som ligger utenfor rettens kompetanse.

Saksøkerens påstand

1. Universitetsgaten 2 AS v/ Entra ASA plikter fra 8. juni 2018 å utferdige skjøte for overdragelse av eiendommene Keysersgate 13 og Munchs gate 4, gnr. 208 bnr. 368, snr. 5 og 6 i Oslo, til staten mot betaling av kr. 486 400 000,-.
2. Staten tilkjennes sakskostnader.

Saksøktes påstandsgrunnlag

Kjøpsopsjonen kunne bare gjøres gjeldende på et bestemt tidspunkt – nemlig da leieforholdet hadde vart i ni år. Dette var partenes felles forståelse. Avtalens forarbeider underbygger dette, og denne felles forståelse ligger innenfor avtalens ordlyd. Etter 9 år er det ikke naturlig å forstå som når som helst. En slik forståelse gjør ordet «kun» overflødig i avtaleteksten.

Entra ønsket i utgangspunktet en opsjon i 3 år, men aksepterte etter hvert en opsjon etter 9 år, da dette var viktig for departementet av hensyn til anskaffelsesregelverket. Det ville aldri vært akseptert en kjøpsopsjon som ga staten anledning til å kjøpe bygget når som helst etter 9 år. Dette vil gi staten en mulighet til å kjøpe eiendommen mange hundre millioner rimeligere enn den er verdt.

Staten kunne ikke ha en løpende opsjon, da dette ville medføre at avtalen ble en bygge- og anleggskontrakt, og således omfattes av anskaffelsesregelverket.

Også statens etterfølgende opptreden underbygger det at opsjonen kunne gjøres gjeldende på 9-årsdagen. Staten gjorde opsjonen gjeldende innen 12 måneder før 1. april 2014, noe staten gjorde før de hadde bevilgning.

Staten burde uansett har forstått at Entras forståelse av avtalen var at den gjaldt på 9- årsdagen.

Videre følger det av rettspraksis at rettigheter som her skal tolkes innskrenkende dersom det er tolkningstvil.

Opsjonen kan bare gjøres gjeldende en gang. Kjøpsopsjonen ble utøvd ved statsbyggs brev 21. mars 2013, men ble ikke gjennomført grunnet manglende bevilling. Opsjonen ble brukt, og et forbehold i varselet endrer ikke dette.

Videre er det klart at innløsningskravet er foreldet. Opsjonen omfattes av uttrykket fordring i foreldelsesloven § 1, og det fremgår av forarbeidene til løsningsrettsloven at kjøpsretter omfattes av foreldelsesloven. Tidligste rett til utøvelse av kjøpsretten var 1. april 2017, og foreldelse inntrådte da 1. april 2017. Opsjonen er tidsubestemt.

Endelig anføres at Entra har en lovbestemt rett til å oppjustere innløsningssummen til markedspris etter løsningsrettslova § 20. Den vil være vesentlig høyere enn opsjonsprisen, og således må dette føre til frifinnelse.

Saksøktes påstand

1. Universitetsgaten 2 AS frifinnes.
2. Staten v/ Kommunal- og Moderniseringsdepartementet erstatter Universitetsgaten 2 AS’ sakskostnader.

Rettens vurdering

Kort om sakens tema og betydning - kjøpsopsjonen

Saken gjelder spørsmålet om tolkning av en kjøpsopsjon i leieavtale for Borgarting lagmannsretts lokaler i Keysers gate 13 og Munchs gate 4 i Oslo. Leiekontrakten ble inngått i 2002 mellom Universitetsgaten 2 AS v/ Entra som utleier, og Justis- og politidepartementet som leietaker. Bruker av lokalene er Borgarting lagmannsrett. Leietiden er ca. 30 år fra overtakelse, frem til og med 1. januar 2035, som fremgår av avtalens pkt. 5. Ved leietidens utløp gis leietaker rett til forlengelse for to nye perioder på 5 år på samme vilkår, dvs. en mulig total leietid på ca. 40 år. Etter dette har leietaker rett til å forhandle om videre leie.

Det ble foretatt omfattende ombyggingsarbeider for å gjøre lokalene klare for lagmannsretten, og innflyttingstidspunktet var således på avtaletidspunktet ikke klart. Det fremgår av avtalens pkt. 3 at innflytting ble forventet å finne sted 1. april 2005, og at seneste innflyttingstidspunkt ble satt til 1. juli 2006. Innflytting skjedde i juni 2005, med overtakelse 1. april 2005.

Årsleien ble avtalt til kr. 26.800.000,-, jf. avtalens pkt. 4.1., og det følger av avtalens pkt. 4.5 at leien årlig skal reguleres i tråd med konsumprisindeksen.

I avtalens pkt. 8.2. har avtalen en bestemmelse om kjøpsopsjon. Den lyder:

«Staten ved Statsbygg eller annen statlig etat, har opsjon på kjøp av eiendommen, jfr. pkt. 2.

Kjøpsopsjonen kan bare brukes mot hele leiearealet.

Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende etter at leieforholdet har vart i ni år, og med 12 måneders skriftlig forhåndsvarsel til utleier. Kjøpesummen fastsettes til 13,25 ganger årlig brutto leie på det tidspunktet opsjonen gjøres gjeldende».

Staten har anført at opsjonen må forstås slik at opsjonen kan gjøres gjeldende når som helst etter at leieforholdet har vart i 9 år, dvs. fra og med 1. april 2014, og i hele den gjenværende leieperioden.

Entra har på sin side anført at opsjonen kun kunne gjøres gjeldende på den datoen leieforholdet hadde vart i 9 år, dvs. at retten til å få kjøpe eiendommen var denne datoen, forutsatt et varsel på minst 12 måneder tidligere. Altså at opsjonen var knyttet til et bestemt tidspunkt, og ikke når som helst fra 9 år og ut leietiden.

Hvordan opsjonen skal forstås vil innebære stor økonomisk betydning for partene. Dersom statens forståelse legges til grunn, innebærer dette at staten har en kjøpsopsjon som gjelder i 20 eller 30 år, med en opsjonspris som det må legges til grunn at vil være betydelig lavere enn markedspris. Allerede i dag har Entra anført at differensen i opsjonsprisen via markedspris er ca. 486 millioner. Staten har ikke bestridt dette anslaget. Det må således ventes at markedsprisen vil stige betydelig mer enn opsjonsprisen også de neste 20-30 årene, og at denne differensen vil bli atskillig større.

Dersom Entras forståelse legges til grunn, kan ikke opsjonen lenger utøves, og Staten står da overfor alternativet om å kjøpe eiendommen til markedspris.

Uavhengig av hvilken forståelse som legges til grunn, vil ikke dette påvirke bruken av lokalene for lagmannsretten, da leiekontrakten gjelder frem til 2035, evt. til 2045.

Kan opsjonen gjøres gjeldende når som helst etter at leieforholdet har vart i 9 år?

Rettslig utgangspunkt

Utgangspunktet ved tolkning av avtale mellom profesjonelle aktører, er at ordlyden tillegges vesentlig vekt. I Rt. 2011 s. 1553 uttaler Høyesterett følgende i avsnitt 47 og 48:

(47) Kontrakter og andre avtaledokumenter mellom profesjonelle næringsdrivende må i utgangspunktet fortolkes objektivt, jf. blant annet Rt-2003-1132 avsnitt 34 med videre henvisninger og Rt-2005-1447 avsnitt 32 hvor det fremheves at når en bank har avtalt at den skal garantere som selvskyldner overfor en næringsdrivende, må garantidokumentet undergis en objektiv tolking hvor ordbruken er vesentlig. Dette legger jeg til grunn.

(48) Dersom det er klart at partene hadde en felles forståelse av teksten i et avtaledokument, kan den vanligvis legges til grunn uten at det er nødvendig å gå nærmere inn på tolkingen av ordlyden. Men det må – særlig i forretningsforhold mellom profesjonelle parter – kreves nokså klare holdepunker for at partene har en omforent forståelse som avviker fra ordlyden

Staten har anført at ordlyden er klar og at Entra har en særlig bevisbyrde for en annen forståelse.

Subjektive tolkningsmomenter vil likevel kunne tillegges betydning, og i Rt. 2002 s. 1155 uttalte Høyesterett bl.a.:

«Men subjektive fortolkningsmomenter har også sin selvsagte plass i næringslivets kontrakter. Kan det påvises at kontraktspartene har hatt en felles forståelse som avviker fra kontraktens ordlyd, må dette legges til grunn i rettsforholdet mellom dem».

Entra har anført at det var en felles forståelse av avtalen at den kun skulle gjelde på et bestemt tidspunkt, og at en slik forståelse ligger innenfor avtalens ordlyd. Begge parter har vist til avtalens forarbeider og partenes etterfølgende opptreden til støtte for sitt syn, og retten finner grunn til å gjennomgå dette i en viss utstrekning.

Retten finner imidlertid først grunn til å redegjøre for hvordan saksøktes anførsel om at opsjonen kun gjaldt på ett bestemt tidspunkt skal forstås. Staten har anført at Entra hevder at kjøpsopsjonen kun skulle gjelde i 24 timer, en såkalt «døgnflue av en opsjon», og at det er helt usannsynlig at det skulle vært avtalt en opsjon med en slik tidsfrist.

Etter rettens syn er statens anførsel på dette punkt ikke en riktig forståelse av Entras anførsel. Dette ble klargjort av Entra under hovedforhandlingen. Slik anførselen må forstås, hevdes det at retten til å kjøpe/overta lokalene inntrer den 1. april 2014, forutsatt at Staten har varslet Entra senest 12 måneder før denne datoen. Rettsvirkningen er knyttet til varselet, og dersom dette er avgitt innen tidsfristen på 12 måneder i avtalen, får staten rettskrav på å overta lokalene fra og med den 1. april 2014. De 12 månedene fra varsel sendes, skal brukes til å klargjøre partene og lokalene for overtakelsen. Anførselen er at staten sto fritt til å sende varsel til Entra når som helst før 12 måneder før den 1. april 2014, noe staten også gjorde ved sitt brev av 21. mars 2013. Dersom varselet fremsettes senere enn 1. april 2013, er fristen for å gjøre opsjonen gjeldende oversittet. Det er således ikke tale om noen «døgnflue av en opsjon», og denne argumentasjonen fra staten blir noe upresis.

Retten vil i det følgende legge Entras forståelse av sin anførsel til grunn, om at opsjonen gjaldt 1. april 2014, forutsatt at det var varslet senest 12 måneder i forveien.

Avtalens forarbeider

Etter bevisførselen finner retten å kunne legge til grunn at en kjøpsopsjon i leieavtalen, ikke synes å ha vært noe sentralt tema i starten av kontraktsforhandlingene, og avtalens forarbeider behandler dette i beskjeden grad også videre under forhandlingene. Kjetil Krutnes som deltok i forhandlingene fra Entra avga forklaring i retten. Hans forklaring må imidlertid vurderes på bakgrunn av at det er over 17 år siden forhandlingene fant sted, med den mulighet for feilendring dette kan medføre. Etter rettens syn må de skriftlige bevisene i saken tillegges størst vekt.

Spørsmålet om en kjøpsopsjon ble først behandlet i et internt notat i Justisdepartementet den 11. januar 2002. I notatets pkt. 6 fremgikk følgende:

«I møtet med Statsbygg og brukerne 13. desember 2001 ble Statsbygg bedt om å vurdere om det er aktuelt å kjøpe prosjektet i ettertid. (Dvs. om dette egentlig er et formålsbygg som Statsbygg av prinsipielle årsaker bør eie.) Statsbygg har informert oss om at de må ha Stortingets godkjennelse til å kjøpe prosjekter som koster over 75 mill. kr. Det vil si at prosjektet må fremmes av JD mot profilpotten hvis det er ønskelig med kjøp. Vi tar for sikkerhets skyld sikte på å ha med en klausul om at Statsbygg kan kjøpe prosjektet i leieavtalen».

I et brev fra departementet til Statsbygg den 17. januar 2002, fremgikk det at det var ønskelig med en kjøpsopsjon, og det ble oversendt et forslag til opsjon med følgende ordlyd:

«Ellers kan staten når som helst i leietiden erklære kjøpsopsjon med 12 måneders varsel overfor den som har grunnbokshjemmel til eiendommen. Tidligste varslingsdato er 9 år etter innflytting.

Innløsningssummen fastsettes til 11,5 ganger årlig brutto leie».

Samme utkast til opsjon ble oversendt Entra ved e-post av 30. januar 2002, og ble også tatt inn i statens avtaleutkast av samme dato.

Entra oversendte den 10. februar 2002 sine kommentarer til avtaleutkastet. Entra ønsket en opsjon med kortere varighet, og opsjonen fikk der følgende ordlyd:

«Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende fram til leieavtalen har vart i tre år. Kjøpesummen fastsettes til 13,25 ganger årlig brutto leie på det tidspunktet opsjonen gjøres gjeldende».

Det er på det rene at det var en del møtevirksomhet mellom partene på dette tidspunktet, hvor avtalen og trolig også kjøpsopsjonen ble diskutert. Det er ikke fremlagt noe skriftlig referat fra disse møtene. Entra oversendte nytt avtaleutkast den 22. februar 2002 med samme ordlyd for opsjonen.

Det er fremlagt statens kommentarer til dette avtaleutkastet, hvor det for hånd er gjort endringer på bestemmelsen om opsjon, og staten ønsket følgende ordlyd:

«kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende fram til leieavtalen har vart i tre år 9 år etter innflytting. Kjøpesummen fastsettes til 13,25 ganger årlig brutto leie».

I en e-post til Kjetil Krutnes i Statsbygg den 28. februar 2002, advarte advokatfirmaet Selmer mot en slik varighet av opsjon. Det uttales i e-posten:

«Opsjonsperioden er i det siste utkastet endret fra 3 til 9 år. Vi mener at dette er for lang tid i forhold til den måten prisen er fastsatt på. I løpet av 9 år kan markedsprisen på slike eiendommer stige adskillig mer enn en indeksregulering av leiesummen tar høyde for. Dette kan altså medføre at leietaker etter 9 år har rett til å kjøpe eiendommen til en svært gunstig pris dersom eiendomsmarked har steget. Vi foreslår derfor at opsjonsperioden reduseres til maksimalt 5 år».

På samme tidspunkt oppstod spørsmålet om en slik kjøpsopsjon ville kunne være i strid med reglene om offentlige anskaffelser, særlig hvis den var av kort varighet. Leiekontrakten kunne da bli ansett som en bygge- og anleggskontrakt, som medførte at den ikke kunne inngås uten en anbudskonkurranse.

Dette fremgår bl.a. i en e-post fra Petter Haneborg i Statsbygg til Nina Gulbrandsen i Justisdepartementet den 26. februar 2002, hvor Haneborg skrev:

«For ordens skyld gjør jeg oppmerksom på at departementet selv vurderer forholdet til anskaffelsesreglene, og særlig med hensyn til bestemmelsen om kjøpsopsjon».

Nytt avtaleutkast ble oversendt fra Entra den 5. mars 2002, og opsjonen fikk da følgende ordlyd:

«Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende i løpet av de første ni årene etter overtakelse, med 12 måneders skriftlig forhåndsvarsel til utleier. Kjøpesummen fastsettes til 13,25 ganger årlig brutto leie på det tidspunktet opsjonen gjøres gjeldende».

I en e-post utveksling den 4. mars 2002 mellom Krutnes i Entra og Camilla Storli i Justisdepartementet, som synes å knytte seg til det utkastet Entra oversendte 5. mars 2002, skrev først Storli:

«På møtet presiserte vi at kjøpsopsjonen først skal kunne gjøres gjeldende etter ni års leietid. I forslaget står det i løpet av de første ni årene. Dette er veldig viktig for departementet - vi bør over 1/2-veis i leietiden slik at dette blir en klar leieavtale og ikke bygg- og anleggskontrakt. Grunnen til dette er EØS-reglene».

Krutnes svarte så:

«Vi misforstod dere. Jeg har latt teksten stå men foreslår at opsjonen taes ut eventuelt at opsjonen tidsbegrenses til å gjelde i to år etter at halve leietiden er unnagjort».

I merknadene til avtaleutkastet har Justisdepartementet foretatt følgende justering av opsjonsklausulen:

«Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende i løpet av de første ni årene etter overtakelse, med 12 måneders skriftlig forhåndsvarsel til utleier. Kjøpesummen fastsettes til 13,25 ganger årlig brutto leie på det tidspunktet opsjonen gjøres gjeldende».

Av et møtereferat av 22. mars 2002, hvor både representanter for departementet og Statsbygg var til stede fremgår følgende:

«Kjøpsopsjon etter 9 år, ikke i løpet av de 9 første årene. Entra sa at dette var en feil og at de trodde de hadde rettet det opp».

Det er fremlagt flere avtaleutkast datert i april 2002, hvor ordlyden om opsjonen fikk følgende ordlyd:

Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende etter at leieforholdet har vart i ni år i løpet av de første ni årene etter overtakelse, og med 12 måneders skriftlig forhåndsvarsel til utleier. Kjøpesummen fastsettes til 13,25 ganger årlig brutto leie på det tidspunktet opsjonen gjøres gjeldende.

Dette ble også den endelige teksten i opsjonsklausulen, og avtalen ble signert 23. mai 2003.

I de siste avtaleutkastene ble leietiden utvidet til først 25 år og deretter 30, og leien justert til henholdsvis årlig 27,8 millioner kroner og 26,8 millioner.

På bakgrunn av det som er gjengitt ovenfor om avtalens tilblivelse, finner retten å kunne legge til grunn at staten i utgangspunktet ønsket en opsjon som kunne gjøres gjeldende når som helst i leieforholdet, men at Entra ikke ønsket dette. Etter forhandlinger mellom partene, hvor Entra skal ha foreslått en opsjon på 3 år, synes staten å ha akseptert at opsjonen skulle kunne gjelde frem til 9 år etter innflytting. Dette fremgår av statens merknader til avtaleutkastet av 22. februar 2002, hvor det er foretatt følgende endring for hånd og teksten gitt slik ordlyd:

«Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende fram til leieavtalen har vart i tre år 9 år etter innflytting».

Etter rettens syn kan dette vanskelig forstås som noe annet enn at opsjonen skulle gjelde frem til 9 år etter innflytting.

Staten endret imidlertid sitt ønske, og retten finner å kunne legge til grunn at dette hadde sin bakgrunn i reglene om offentlige anskaffelser, slik som kommunisert av Camilla Storli i Justisdepartementet i e-post til Krutnes den 4. mars 2002.

Hvilken vurdering som ble gjort i forhold til anskaffelsesregelverket er ukjent for retten. Staten har ikke vært villig til å fremlegge rådgivning foretatt av Regjeringsadvokaten, slik at dette ikke er kjent. Retten finner imidlertid ikke dette avgjørende. Det sentrale er at det ble vurdert at det måtte gå noe tid før opsjonen kunne gjøres gjeldende, slik at leieavtalen ikke kunne bedømmes som en bygge- og anleggskontrakt, som ville medføre at anskaffelsesregelverket kom til anvendelse. Kontrakten måtte ha realitet som leieavtale, og Storli uttrykte i sin e-post av 4. mars 2002 at man måtte være over halvveis i leietiden. Det var derfor ikke aktuelt for staten å inngå en opsjon som kunne benyttes i løpet av de første 9 årene, og etter bevisførselen må det legges til grunn at dette ble oppfattet av Entra. Det vises til e-postutvekslingen som var mellom Storli og Krutnes den 4. mars 2002, hvor Storli gjorde dette klart overfor Krutnes, og hvor det ble uttrykt eksplisitt at det var viktig at opsjonen skulle gjelde etter 9 år.

Entra har anført at hensynet til anskaffelsesregelverket medførte at staten ikke kunne inngå en løpende opsjon, men at denne måtte knyttes til et bestemt tidspunkt. Bakgrunnen for dette er en telefaks fra Nina Gulbrandsen 21. januar 2001 til Regjeringsadvokaten, hvor det fremgår at hun har mottatt kopi av et notat advokatfirmaet BAHR utarbeidet i forbindelse med at Kirke- undervisnings- og forskningsdepartementet (KUF) vurderte leieavtale med Entra for lokaler til Høyskolen i Akershus.

Notatet er utarbeidet 14. februar 2001 av advokat Inger Roll-Mathiesen, og har bl.a. følgende vurdering av kjøpsopsjoner:

«Dersom den offentlige leietakeren i leieavtalen er gitt en kjøpsopsjon som når som helst kan gjøres gjeldende, eventuelt til og med til angitt verdi, taler dette sterkt i retning av at det dreier seg om en byggekontrakt. Ikke minst vil dette være tilfelle dersom den offentlige leietaker også kan påvirke oppføringen av bygget med egne spesifikasjoner. Foreligger det imidlertid en kjøpsopsjon som kun kan gjøres gjeldende i spesielt angitte tilfeller eller på slutten av en lang utleieperiode, slik man ofte ser i tradisjonelle leieforhold, trekker dette i retning av å anse kontrakten som en ordinær leiekontrakt».

I faxen av 25. juni 2001, reiste Guldbrandsen spørsmålet om leie av lokaler til høyskolen reiste de samme problemstillinger for lagmannsrettens lokaler.

Entra anfører at dette viser at staten var klar over rettstilstanden knyttet til leieavtale med opsjoner, og at dette viser at staten visste at de måtte inngå en avtale om en kjøpsopsjon på et bestemt tidspunkt.

Retten er ikke enig i at dette dokumentet i tilstrekkelig grad kan tillegges slik betydning. I telefaxen fra Gulbrandsen synes fokuset å ha vært på at det er spesialtilpasningen med rettssaler som var grunnen til at avtalen ville omfattes av anskaffelsesregelverket, ikke opsjonen:

«Så vidt jeg kan se, er saken parallell med vår. Jeg har imidlertid sjekket med KUF og de sier at prosjektet som nevnes sannsynligvis ikke blir noe av fordi det i etterkant kom opp at prosjektet skal spesialtilpasses så mye at det vil gå under EØS-reglene. Dette viser vel at vi også kan få problemer med bakgrunn i at det er rettsssaler som skal inn».

Det finnes ikke noe spor i avtalens forarbeider at staten har vært opptatt av at opsjonen måtte knyttes til et visst tidspunkt for å gå klar av anskaffelsesregelverket. Dette er heller ikke på noe tidspunkt nevnt av Entra, selv om de også må ha vært klar over BAHRs notat om dette. Det som var sentralt for departementet, og som ble formidlet i Storlis e-post til Krutnes 4. mars 2002, var at kjøpsopsjonen først måtte kunne gjøres gjeldene etter en viss tid. Om statens forståelse av avtalen legges til grunn, står man heller ikke overfor en opsjon som «når som helst kan gjøres gjeldene». Opsjonen inntreffer først etter 9 år, og har dermed sikret at det har vært en reell leieavtale i betydelig periode, i tråd med hva som var nødvendig for å unngå at avtalen ble en bygg- og anleggskontrakt.

Partenes etterfølgende opptreden

Den 21. mars 2013 sendte Statsbygg brev til Entra hvor opsjonen ble gjort gjeldende. Brevet hadde følgende ordlyd:

«Kjøpsopsjonene kan gjøres gjeldende etter at leieforholdet har vart i ni år, og med 12 måneders skriftlig forhåndsvarsel til utleier. I følge leiekontrakten løper leieforholdet fra overtakelse til og med 1. januar 2035. Etter det vi kjenner til overtok Borgarting lagmannsrett lokalene 1.4.2005. Opsjonen kan således gjøres gjeldende 1.4.2014 med forhåndsvarsel 1.4.2013».

Videre ble det tatt et forbehold om finansiering.

Entra har anført at dette brevet viser at Statsbygg hadde forståelsen av at opsjonen bare kunne gjøres gjeldende 1. april 2014 med 12 måneders forhåndsvarsel.

Partene var deretter i dialog om overtakelsestidspunkt, og som vist til ovenfor, meddelte departementet v/ seniorrådgiver Mette Bahr Bugge følgende den 7. juli 2014:

«Det er dessverre ikke bevilget penger over statsbudsjettet for 2014 til kjøp av Borgarting. Opsjonen vil derfor ikke bli gjort gjeldende i år».

Samlet vurdering

Ut fra avtalens ordlyd, avtalens tilblivelse og partenes etterfølgende opptreden, finner retten at opsjonen må forstås slik at den ikke er begrenset til et spesielt tidspunkt, men at den må anses å gjelde i perioden etter at leieforholdet har vart i 9 år.

Entra har anført at dersom statens forståelse av avtaleteksten legges til grunn fremstår ordet «kun» i avtaleteksten overflødig.

Retten er ikke enig i dette, og kan ikke se at avtalen får noe særlig annen betydning ved å lyde

«Kjøpsopsjonen kan gjøres gjeldende etter at leieforholdet har vart i 9 år»

fremfor

«Kjøpsopsjonen kan kun gjøres gjeldende etter at leieforholdet har vart i 9 år».

Etter rettens syn er det like naturlig å forstå begge ordlydene som at kjøpsopsjonen gjelder etter 9 år. Ordet «kun» presiserer dette noe nærmere, og gir et sterkere uttrykk for at opsjonen ikke kan gjøres gjeldende tidligere. Retten kan vanskelig se at ordet «kun» utfra en naturlig, språklig forståelse medfører at opsjonen er knyttet til et bestemt tidspunkt, slik Entra anfører.

Avtaleteksten kunne vært klarere om det hadde stått f.eks. «når som helst» etter 9 år, men retten finner ikke at fravær av en slik presisering taler for at opsjonen bare gjaldt på et bestemt tidspunkt. Under enhver omstendighet finner retten det svært vanskelig å forene Entras forståelse direkte med ordlyden i bestemmelsen. Dersom opsjonen skulle gjelde kun på et bestemt tidspunkt, burde dette ha kommet klarere frem i avtaleteksten. Heller ikke Entras anførsel om at fristen for å gjøre opsjonen gjeldene med minst 12 måneders varsel, følger direkte av ordlyden.

Etter rettens syn tal heller ikke avtalens forarbeider for å tillegge avtaleteksten den forståelsen at opsjonen bare gjaldt den 1. april 2014, med minst 12 måneders forutgående varsel. Retten viser til det som er redegjort for ovenfor om forarbeidene. Det er ingenting i korrespondansen mellom partene om at det var aktuelt å knytte opsjonen til et bestemt tidspunkt, og at dette var av betydning for å unngå å komme inn under anskaffelsesregelverket. Partene forhandlet om lengden på opsjonen, herunder om den skulle gjelde i 3 år eller 9 år.

Staten gjorde det så klart at opsjonen ikke kunne gjøres gjeldende i løpet av de første 9 årene, men at det var viktig at den først kunne gjeldes gjeldende etter 9 års leietid.

Bakgrunnen var at leieforholdet måtte ha en viss varighet slik at leieavtalen ikke ble en bygg- og anleggskontrakt som ville nødvendiggjøre anbudskonkurranse.

Dette var Entra klar over, og det er ikke på noe tidspunkt formidlet en forståelse av at opsjonen da kun skulle gjelde på ett bestemt tidspunkt, heller ikke når staten i skriftlig korrespondanse påpekte viktigheten av at opsjonen måtte gjelde etter 9 år.

Om Entra mente da hadde ment at dette knyttet seg til et bestemt tidspunkt, når leieforholdet hadde vart i akkurat 9 år, hadde det vært naturlig at et slikt konkret og avgjørende tidspunkt hadde vært påpekt og satt inn i avtaleteksten.

Retten kan også vanskelig se at man skulle kunne komme utenom anskaffelsesregelverket ved å forlenge opsjonstidspunktet fra 8 år og 364 dager med en dag ekstra.

Heller ikke partenes etterfølgende opptreden støtter Entras forståelse i tilstrekkelig grad. Det kan riktignok virke noe påfallende at staten gjorde opsjonen gjeldende innen 12 måneder i sitt brev av 21. mars 2013 og at Statsbygg der uttaler at opsjonen kan gjøres gjeldene 1.4.2014. Dette er likevel ikke tilstrekkelig til å si at staten hadde forståelsen av at opsjonen gjaldt kun på dette tidspunktet, og det er heller ikke i korrespondansen med partene i etterkant tilkjennegitt en slik forståelse. Tvert imot kan departementets e-post av 7. juli 2014 tas til inntekt for at staten forstod opsjonen dit hen at den gjaldt i perioden etter 9 år. I motsatt fall fremstår den siste delen av setningen «Opsjonen vil derfor ikke bli gjort gjeldende i år», som overflødig. Videre kan det ikke anses unaturlig at staten ønsket å gjøre opsjonen gjeldende så tidlig som mulig, da prisen ventelig steg hvert år.

Retten er enig med Entra i at dersom statens forståelse legges til grunn, innebærer dette en svært gunstig opsjon for staten. Entra hadde imidlertid full anledning til å ivareta sine interesser i kontraktsforhandlingene, og må selv bære ansvaret for at opsjonen fikk den den rekkevidden den fikk, og at utløsningssummen ikke ble endret under forhandlingene om opsjonens lengde. Entra foreslo ingen endring i utløsningssummen da de oversendte nytt avtaleutkast hvor opsjonens lengde ble endret fra 3 til 9 år. Allerede her var de da villig til å ta risikoen med en slikt utløsningssum.

Entra har videre anført at statens tolkningsalternativ er helt usannsynlig, at Entras forståelse er rimelig og fornuftig, og at Entra som profesjonell eiendomsbesitter ikke ville ha inngått en slik opsjon. Det er anført at differensen mellom opsjonsprisen og markedsprisen er ca. 486 millioner kroner.

Til dette skal det bemerkes at det var nettopp det Entra gjorde da de inngikk avtalen. Selv med Entras forståelse ville opsjonen ha vært gunstig for staten. Det må legges til grunn at differensen mellom utløsningssummen og markedsverdien også var betydelig 1. april 2014,

og at dette var noe som må ha vært synlig for Entra da avtalen ble inngått 12 år tidligere, og en risiko som Entra da var villig til å ta.

Det er også anført at statens tolkningsalternativ er i strid med løsningsrettsloven § 6 som regulerer at løsningsretter ikke kan gjelde for lengre tid enn 25 år. Etter rettens syn kan ikke dette tillegges vekt ved vurderingen av om opsjonen kan gjøres gjeldende etter 9 år. Forholdet til løsningsrettsloven § 6 sier intet om partene hadde forståelsen av om opsjonen bare kunne gjøres gjeldende på et bestemt tidspunkt etter 9 år, men vil regulere hvor lenge den i så fall er gyldig. Opsjonen er uansett gjort gjeldende innen denne 25 års fristen, og således er den ikke i strid med løsningsrettsloven § 6.

Retten kan heller ikke se at staten burde ha innsett at Entra hadde den forståelsen av opsjonen som de nå anfører. Det fremkommer ingenting i den korrespondansen som var mellom partene at Entra hadde denne forståelsen, om at den kunne gjøres gjeldende på et bestemt tidspunkt. Selv ikke etter at departementet påpekte at det var viktig at opsjonen gjaldt etter 9 års leietid. Det må riktignok ha vært synlig for staten at Entra ønsket en kortere opsjon, slik at det så tidlig som mulig kunne bli avklart om den ville benyttes, men at staten i forhandlingene nådde frem med sitt ønske om en opsjon med lengre varighet, kan ikke tas til inntekt for at de skulle ha forstått at Entra hadde den forståelsen de nå hevder. En forståelse Entra aldri ga uttrykk for.

Da Entra ikke foreslo noen endring i innløsningssummen da opsjonstiden ble endret fra 3 til 9 år, kan det heller ikke ha fremstått for staten noen grunn til å reagere på at prisen ikke ble endret da de gjorde det klart at opsjonen måtte gjelde etter 9 år. Entra er en meget profesjonell eiendomsforvalter, og må bære risikoen for at avtalen ikke har den ordlyden de anfører, som ikke direkte fremgår av avtaleteksten. Ikke minst når dette synspunktet ikke har vært anført på noe tidspunkt i forhandlingene. Det var Entras ansvar å forhandle om en høyere utløsningssum dersom de mente den var for lav.

Entra har videre anført at opsjonen må tolkes innskrenkende, og det er bl.a. vist til Rt. 2009 s. 68 hvor Høyesterett uttalte:

«Jeg viser til Rt-1965-140 på side 144, hvor talsmannen for flertallet la vekt på «det alminnelige prinsipp når det gjelder tolkning av en klausul om forkjøpsrett, at man skal være forsiktig med å legge mer i klausulen enn man har sikker dekning for, eller som det også uttrykkes, at en bestemmelse om forkjøpsrett i tvilstilfelle bør tolkes innskrenkende»».

Det er videre vist til bl.a. Rt. 1944 s. 387 og 1994 s. 787 hvor det er uttalt at ved tvilstilfeller bør tolkningen være innskrenkende. Til dette skal bemerkes at retten ikke har funnet at det foreligger slik tvil om tolkningen av kjøpsopsjonen, at det tilsier en innskrenkende tolkning. Det er fullt forenlig med ordlyden å legge statens forståelse til grunn.

Etter rettens syn er statens forståelse av opsjonsbestemmelsen det som harmonerer mest med bestemmelsens ordlyd, og Entra har ikke tilstrekkelig grad godgjort at bestemmelsen skal forstås slik Entra anfører.

Retten er etter dette kommet til at opsjonsbestemmelsen i avtalen pkt. 8 må forstås slik at den gjelder etter 9 år, og fremover, i tråd med statens anførsel.

Var opsjonen bortfalt da staten gjorde den gjeldende på nytt den 8. juni 2017?

Entra har subsidiært anført at opsjonen bare kunne gjøres gjeldende en gang, og at Statsbyggs brev av 21. mars 2013 medførte at opsjonen ikke kunne benyttes en gang til.

Entra har til støtte for dette anført at opsjonen ble utøvd og således brukt ved Statsbyggs brev av 21. mars 2013.

Retten kan vanskelig se at det kan forankres i avtalen at opsjonen i et slikt tilfelle må anses oppbrukt. Dette følger ikke av ordlyden, og har heller ikke vært noe tema mellom partene i forhandlingene. Retten til å benytte opsjonen er det naturlig å anse å være i behold til den er benyttet full ut, altså til eiendommen er overtatt av leietaker i henhold til opsjonen, og særlig siden Entra her aksepterte forbeholdet om finansiering. Dersom Entra hadde ment at Statsbygg med dette brukte opp opsjonen, hadde de en særlig plikt til å formidle dette når de godtok forbeholdet. Unnlatelse av å gjøre dette, viser etter rettens syn, at heller ikke Entra hadde en slik forståelsen av avtalen.

Retten kan ikke se at det finnes noe støtte i verken avtalens ordlyd eller forarbeidene til avtalen som tilsier at det var en slik begrensning i opsjonsbestemmelsen.

Opsjonen var ikke oppbrukt da staten gjorde den gjeldende på nytt 8. juni 2017.

Var kjøpsopsjonen foreldet?

Entra har anført at kjøpsopsjonen var foreldet da stevning ble tatt ut 24. januar 2018. Det er anført at opsjonen er en fordring etter foreldelsesloven § 1, og at tidligste rett til utøvelse av forkjøpsretten var 1. april 2017, med foreldelse da 1. april 2017, etter forhåndsvarsel senest innen 1. april 2016.

Entra har vist til forarbeidene til løsningsrettsloven, Ot.prp.nr. 49 (1993-1994). På s. 31 i proposisjonen uttales følgende:

«Kjøperettane står i ei litt anna stilling enn forkjøpsrettane. Det som kjenneteiknar desse, er at det er opp til løysningsrettshavaren å avgjere når han vil gjere retten gjeldande. I høve til

foreldingslova kan det reisast spørsmål om og eventuelt på kva måte slike rettar kan foreldast. Det er ovanfor vist at det er klårt forutsett i forarbeida til foreldingslova at ei «fordring» i foreldingslova si forstand omfattar mellom anna «avtalte løsnings- og forkjøpsretter». På bakgrunn av det som er sagt der, burde det ikkje vere særleg tvil om at også kjøperettar kan foreldast». […]

[…] Spørsmålet om forelding av kjøperettar er ikkje løyst i rettspraksis, og rettssituasjonen må kunne seiast å vera noko uklår på dette punktet. Skal imidlertid kjøperetten kunna gjerast gjeldande for å dekka eit visst behov, kan det i alle høve fyrst vera tale om å la foreldingsfristen gå frå det tidspunktet det er openberrt at trongen er til stades. Normalt vil det vera opp til rettshavaren sjølv å vurdera om trongen er til stades, sjå Austenå, Løsningsrettigheter

(1976) s 474.

Sivillovbokutvalet har ikkje gjort framlegg om noka særskilt lovregulering av tilhøvet mellom kjøperettane og foreldingslova. Heller ikkje departementet gjer framlegg om dette. Som det går fram av Sivillovbokutvalet si drøfting, kan ein skilje mellom ulike typer kjøperettar. Som to hovudtypar er nemnt kjøperettar som gjeld for ei avgrensa tid, og kjøperettar som ikkje har noka tidsavgrensing i det heile. For kjøperettar som ikkje har noka tidsavgrensing i det heile, og som ikkje skal dekke eit visst behov, vil departementet meine at foreldingsfristen må løpe frå det tidspunktet løysingsretten vert skipa. Annleis vil det kunne stille seg der retten gjeld for ei avgrensa tid. I og med at også desse kjøperettane kan ha eit så ulikt innhald, vil det imidlertid vere vanskeleg gjennom lovgjevinga generelt å spesialregulere tilhøvet til foreldingslova for desse. Departementet meiner derfor at spørsmålet om når foreldingsfristen for slike kjøperettar tek til å løpe, lyt avgjerast ut frå ein konkret bruk av dei allmenne reglane i foreldingslova».

Entra anfører at opsjonen er tidsubestemt, og således da gjenstand for foreldelse, med friststart på det tidspunktet den først kunne gjøres gjeldende. Subsidiært anføres det at dersom opsjonen ikke anses som tidsubestemt, ble den aktualisert ved statsbyggs første varsel, som var 21. mars 2013.

Staten har bestridt at opsjonen i det hele tatt er gjenstand for foreldelse, og at foreldelsesloven ikke kommer til anvendelse på avtalt kjøperett som her.

Som nevnt ovenfor, følger det av løsningsrettsloven § 6, at lengstetiden for løsningsretter er 25 år. I lovkommentarene til bestemmelsen følger det:

«Reglene om lengstetid i § 6 gjelder ikke lovfestede løsningsretter, jf. § 1 tredje ledd. Reglene gjelder heller ikke for vedtektsfestede løsningsretter i borettslag og løsningsretter i selskapsforhold, jf. § 3 tredje ledd. Hva angår forholdet til foreldelse, så regnes løsningsretter som fordringer og vil som utgangspunkt være gjenstand for foreldelse. Det er likevel antatt at det er lengstetidsbestemmelsen i løsningsloven som gjelder, og ingen av fristene i foreldelsesloven kommer derfor til anvendelse. Dette kan begrunnes i «forholdets egenart», jf. fl. § 30. Skaare og Reusch i LoR 2017».

I den nevnte artikkelen tar forfatterne for seg forarbeidene til løsningsrettsloven og lovens forhold til foreldelse. I artikkelen på s. 120 flg. uttales:

«I juridisk litteratur er det tatt til orde for at foreldelsesloven ikke stenger for adgangen til å inngå en tidsbegrenset avtale hvor det er klart fastsatt at kjøperetten kan gjøres gjeldende over et lengre tidsrom enn tre år, selv om retten ikke er knyttet til en nærmere definert betingelse. Vurderingen bygger blant annet på hensynene bak foreldelsesreglene (avviklingshensyn, bevishensyn og innrettelseshensyn) samt at slike avtaler dekker et praktisk behov og sikrer klare rammer for partene. Det rettslige utgangspunktet for vurderingen av foreldelsesspørsmålet i disse tilfellene vil være foreldelsesloven § 30, som regulerer forholdet til særlovgivning. Forarbeidene til foreldelsesloven forutsetter riktignok at avtale løsnings- og forkjøpsretter omfattes av foreldelsesloven. Men denne forutsetningen går ikke foran lovens klare ordlyd i § 30, som fastsetter at foreldelseslovens regler står tilbake for det som følger av annen lov eller forholdets egenart.

For løsningsretter uten noe bestemt aktualiseringstidspunkt vil det i lys av dette være naturlig å legge til grunn at bortfall av rettighetene er særlig regulert gjennom løsningsrettslovens regler om lengstetid, og at «forholdets egenart» tilsier at løsningsretter i utgangspunktet ikke foreldes etter andre regler på et tidligere tidspunkt».

Leieavtalen løper frem til 2035, med mulighet for forlengelse på samme vilkår i 10 år, det vil si frem til senest 2045. Etter rettens syn må det anses klart at kjøpsopsjonen er avtalt å gjelde i leieavtalens løpetid, og således må anses å være tidsbestemt. Det er ikke knyttet noen betingelse for å utøve forkjøpsretten, og den kan gjøres gjeldende etter 9 år i resten av avtaletiden. Det vil således kunne være lengstetiden i løsningsrettsloven § 6 som vil regulere hvor lenge den da kan gjøres gjeldende.

Det finnes lite rettspraksis på området, men staten har vist til Borgarting lagmannsretts avgjørelse i LB-2012-101851 som gjaldt en opsjonsavtale for et skogareal inngått i 2005 med løpetid til 2020. Om foreldelse uttale lagmannsretten:

«Lagmannsretten finner det videre klart at avtalen av 20. januar 2005 ikke er bortfalt på grunn av foreldelse. Når avtalen etter sitt eget innhold løper til 2020, kan noen foreldelses- frist neppe begynne å løpe før på dette tidspunkt».

Etter en samlet vurdering er retten kommet til at opsjonen ikke er foreldet, da foreldelseslovens regler om foreldelse ikke kommer til anvendelse, jf. foreldelsesloven §

30. Det vises til forarbeidene til løsningsrettsloven som omtaler mulighet for foreldelse for tidsubestemte avtaler. Opsjonen i herværende sak må anses som tidsbestemt frem til avtalens sluttidspunkt som er 30 år, med maks 10 års forlengelse. Videre vises det til lovkommentarene, samt artikkel av Kaare og Reusch, og Borgarting lagmannsretts avgjørelse i 2012.

Avtaleforholdet med en avtalt opsjon gjeldende i avtaletiden, vil det ikke være naturlig å betrakte som gjenstand for foreldelse. Avtalen er inngått mellom to profesjonelle parter,

med Entra som en særdeles stor og erfaren eiendomsforvalter, og det er ikke noe som fremgår av verken avtalen eller forarbeidene til den at noen av partene har hatt noen oppfatning av at opsjonen skulle foreldes etter foreldelseslovens regler. Da fremstår det som meningsløst å avtale en slik opsjon som her, med den varighet som må anses avtalt. Dette ville kunne stille Entra i en svært gunstig posisjon ved avtaleinngåelse om opsjon, dersom de kan påberope seg foreldelse etter 3 år for slike avtaler.

Det vil eventuelt måtte være lengstetiden i løsningsrettsloven § 6 som regulere gyldigheten av opsjonens lengde, utover avtalen.

Da foreldelseslovens regler om foreldelse ikke kommer til anvendelse på avtalen, vil det heller ikke inntre foreldelse som følge av statens første varsel.

Opsjonen er ikke foreldet.

Det foreligger etter dette ingen bortfallsgrunner, og opsjonen kunne gjøres gjeldende av staten slik den ble gjort ved varsel av 8. juni 2017, med rett til overtakelse 8. juni 2018.

Har Entra lovbestemt rett til å oppjustere innløsningssummen til markedspris?

Entra har anført som en subsidiær frifinnelsesanførsel at de har lovbestemt rett til oppjustering av utløsningssummen etter løsningsrettsloven § 20 første ledd, og at de da må frifinnes siden denne prisen vil avvike markant fra det beløp staten krever å få overta eiendommen for.

Løsningsrettsloven § 20 har følgende ordlyd:

Fast løysingssum kan etter krav frå nokon av partane regulerast når det har gått lenger enn 10 år sidan summen vart fastsett, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva.

Ved reguleringa av løysingssummen skal eigedomsverdet på reguleringstida leggjast til grunn. Var løysingssummen opphavleg sett lågare enn full pris, skal det takast omsyn til det.

Entra har anført at bestemmelsen gir de rettskrav på oppjustering av utløsningssummen.

Staten har på sin side vist til løsningsrettsloven § 22, som har følgende ordlyd:

Avgjerd i samsvar med §§ 19 til 21 høyrer under skjønn.

Skjønnet vert styrt av jordskifteretten

Staten har anført at påstandsgrunnlaget ligger utenfor tingrettens saklige domsmyndighet, og at et krav om justering av innløsningssum skal avgjøres av Jordskifteretten. Staten har videre bestridt at vilkårene for justering er til stede.

Etter rettens syn må det anses klart at et krav om oppjustering av løsningssum, må fremmes overfor jordskifteretten, som deretter gjennomfører et skjønn.

Saksøkte har imidlertid i herværende sak ikke fremmet noe krav om skjønn for å få fastsatt ny løsningssum, men kun anført at de har rettskrav på dette, som innebærer at statens påstand ikke kan føre frem. Det er ikke bedt om at tingretten fastsetter ny sum, noe den åpenbart ikke vil være kompetent til.

Bestemmelsen om at skjønnet skal styres av jordskifteretten kom inn ved en lovendring 1.1.2018. Fra 1.1.2006 og til 2018 ble skjønnet styrt av lensmannen, mansfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgaver, mens det fra vedtakelsen av loven i 1994 og frem til 2006 foregikk ved lensmannsskjønn. Om gjennomføringen av lensmannsskjønn er det i Ot.prp. nr, 49 (1993-1994) uttalt følgende i merknadene til bestemmelsen:

«Andre ledd fastset at skjønn i lensmannsdistrikt skal styrast av lensmann. Bakgrunnen for dette er at ei slik ordning vil gjere det mogeleg å få ei rask avklaring utan for store kostnader. Også dette er i samsvar med framlegget frå Sivillovbokutvalet. Den Norske Advokatforening, Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har alle gjeve uttrykk for at avgjerda bør høyre under rettsleg skjønn også i lensmannsdistrikt. Det er vist til at dette vil vere ei tryggare ordning. Departementet meiner at omsynet til ei rask og billig handsaming av desse sakene tilseier at dei vert avgjort ved skjønn styrt av lensmann i lensmannsdistrikt. Slik som §§ 19 og 20 er utforma er det eit reint verdsetjingsarbeid skjønnsretten skal utføre, og som ikkje inneber vanskelege juridiske vurderingar. Det burde derfor ikkje vere knytta nokon større fare til å legge oppgåva til lensmannsskjønn».

Det var således den konkrete utmålingen av utløsningssummen som hørte under skjønn. Dersom det var tvist om vilkårene for å kreve regulering av løsningssummen var oppfylt, var ikke dette noe lensmannen tok stilling til, men som måtte avgjøres ved søksmål til domstolene, jf. bl.a. LA-1999-1385

Endringen i 2018 var en følge av endringen i organiseringen av den sivile rettspleie på grunnplanet, hvor en del sivilrettslige oppgaver ble flyttet fra politietaten, og det er ikke nevnt noe særskilt om konsekvensene av å overføre ansvaret for skjønnet til jordskifteretten.

Etter jordskiftelova § 5-3 bokstav i), følger det imidlertid at jordskifteretten holder skjønn og tar andre avgjørelser med sak for jordskifteretten etter løsningsrettsloven § 22. Det følger videre av lovens § 5-8 at jordskifteretten under forretningen avgjør tvister om retten til og vilkårene for å fremme skjønn.

Denne konsekvensen av at jordskifteretten nå skal styre skjønnet, må også være at Jordskifteretten tar stilling til om vilkårene for å fremme skjønn er til stede, i tråd med jordskiftelova § 5-8. Dette er en følge av at kompetansen til å styre skjønnet nå er lagt til jordskifteretten, med den konsekvens at jordskiftelovas bestemmelser kommer til anvendelse. Jordskifteretten har også en helt annen forutsetning for å vurdere dette, enn det lensmannen hadde tidligere, og således fremstår løsningen hensiktsmessig.

På denne bakgrunn er retten enig med staten i at tvist om vilkårene for om Entra har rett til å kreve justering av løsningssum, må vurderes ved en begjæring om skjønn til jordskifteretten.

Løsningsrettsloven § 20 er en «kan» regel, som innebærer at det vurderes om en regulering av utløsningssummen fremstår proporsjonal og rimelig, jf. bl.a. LG-2015-92892. I forarbeidene til bestemmelsen, Ot. Prp. Nr. 49 (1993-1994) s. 42 fremgår det at var sterke innvendinger mot å ta inn en bestemmelse om justering av utløsningssum, og departementets vurdering var at avtaleloven § 36 ville være tilstrekkelig grunnlag. Departementet uttaler b.la.:

«Utvalet har teke utgangspunkt i ein rett til regulering av fast løysingssum etter ti år. Dette er parallelt med regelen i tomtefestelova § 14, som gjev rett til regulering av festeavgift kvart tiande år. Når det gjeld valet av ti års reguleringsintervall i tomtefestelova, har dette sin bakgrunn i ynskjet om å skape ro om festetilhøvet og å hindre prispress. Når utvalet har valt ti år som avgjerande for regulering av løysingssum, er dette grunngjeve med at innanfor ein slik tidsperiode må ein gå ut frå at det til vanleg er mogeleg for partane å forutsjå utviklinga og eventuelt ta atterhald i skipingsgrunnlaget dersom dei ikkje vil godta dei resultata som utviklinga vil kunne føre til, sjå rådsegna s 77. Det er ikkje meininga at det skal skje ei regulering av løysingssummen kvart tiande år. Regelen inneber at ein kan få regulert løysingssummen dersom det er gått meir enn ti år frå løysingssummen er fastsett (eller sist regulert) til retten vert aktuell.

Sivillovbokutvalet har gått inn for at fast løysingssum kan verte regulert før det er gått ti år, dersom «det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva». Ved vurderinga av om det har skjedd særskilt store endringar, viser utvalet til at ein må ta utgangspunkt i den prisutviklinga for eigedomen som det var rimeleg for partane å rekne med på skipingstidspunktet, ut frå utviklinga i pengeverdien på det tidspunktet, eksisterande planer for utbygging i området osb (rådsegna s 77)».

Det er således en rekke momenter som må vurderes ved om partene har krav på justering av utløsningssum. Dette vil være partenes forutsetninger ved avtaleinngåelsen, verdien av eiendommen i dag i forhold til på avtaletidspunktet, betydningen av at utløsningssummen her justeres årlig for prisstigning, og om det vil være rimelig å foreta en justering. I denne

vurderingen må det nødvendigvis også tas med hva som fremstår som en rimelig utløsningssum i dag, som da gjøres ved skjønn.

Etter rettens syn er dette forhold som må vurderes ved jordskifterettens behandling av et eventuelt skjønn, da jordskifteretten da etter en helhetsvurdering «kan» justere utløsningssummen. Dette er ikke noe tingretten nå kan ta stilling til, særlig da det heller ikke foreligger noen skjønnsbegjæring eller foretatt skjønn, i tråd med jordskiftelova § 5-8.

Retten ser poenget i at dersom staten får medhold i sin påstand, vil muligheten for å begjære skjønn over utløsningssummen være stengt for Entra. Faktum er imidlertid at det ikke er fremsatt noen skjønnsbegjæring til jordskifteretten, som er det organ som skal vurdere om utløsningssummen kan justeres. På denne bakgrunn finner retten at den vanskelig kan frifinne Entra på dette grunnlag, da det per nå ikke foreligger noen sak om justering av utløsningssum.

Etter rettens syn ville det riktige vært av Entra å fremme en skjønnsbegjæring, og at det da ville kunne være grunnlag for stansing av herværende tvist etter tvisteloven § 16-18, og at Entra da hadde lagt ned en subsidiær påstand om overtakelse til den summen Jordskifteretten eventuelt da hadde kommet til. Når dette ikke gjort, kan retten vanskelig se at Entra kan frifinnes på et slikt grunnlag. En slik frifinnelse ville medføre at det da var rettslig avgjort at Statsbygg ikke kunne overta eiendommen, noe som ikke er riktig.

Staten har anført at Entras anførsel om detter er en begjæring om egentlig skal avvises. Anførselen er imidlertid fremsatt som et frifinnelsesgrunnlag, og da det ikke er fremsatt noen begjæring om skjønn, finner retten at det riktige må være å vurdere anførselen som et grunnlag for frifinnelse.

Konklusjon

Retten er etter dette kommet til at Statsbygg har rett til å kjøpe eiendommene i Keysersgate 13 og Munchs gate 4 for kr. 486.400.000,- som var utløsningssummen 8. juni 2018.

Starten har lagt ned påstand om at Entra plikter å utstede skjøte fra 8. juni 2018. Entra hevder på sin side at det ikke kan gis dom for dette, da skjøtet ikke kan tilbakedateres. Retten forstår statens påstand dit hen at det menes at det må gis dom for at Entra fra tidspunktet 8. juni 2018 hadde plikt til å utstede skjøtet, mot betaling av det som var utløsningssummen på det tidspunktet. Retten finner ikke grunn til å problematisere dette ytterligere, og gir dom i tråd med statens påstand, som innebærer at plikten til å utstede skjøtet oppstod 8. juni 2018.

Sakskostnader

Staten har vunnet saken, og har krav på full erstatning for sine sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2.

Staten har fremlagt kostnadsoppgave på kr. 113.650,-, mens Entras sakskostnadsoppgave var på kr. 706.500,- inkl. mva.

Etter rettens syn kommer ingen av unntaksreglene i § 20-2 tredje ledd til anvendelse, og det foreligger ikke tungtveiende grunner for fritakelse av kostnadsansvar.

Staten tilkjennes fulle sakskostnader med kr. 113.650,-, med tillegg av rettsgebyr på kr. 9.040,-.

DOMSSLUTNING

1. Universitetsgaten 2 AS v/ Entra ASA plikter fra 8. juni 2018 å utferdige skjøte for overdragelse av eiendommene Keysersgate 13 og Munchs gate 4, gnr. 208 bnr. 368, snr. 5 og 6 i Oslo, til staten mot betaling av 486.400.000 – firehundreogåttiseksmillionerfirehundretusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er to uker fra dommens forkynnelse.
2. Universitetsgaten 2 AS v/ entra ASA betaler 122.690 – etthundreogtjuetotusensekshundreognitti - kroner i sakskostnader til staten innen to uker fra dommens forkynnelse.

Retten hevet

Steinar Backe